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    財聯社 11-30

    2 只公募 REITs 昨天遭“哄搶”!公眾認購超 160 億配售比不足 3%,瘋狂資金打哪來?是否穩賺不賠?

    在首批公募 REITs 認購首日遭 " 哄搶 ",并引發我國公募基金史上最低配售比例后,第二批公募 REITs 同樣遇到了投資者的猛烈認購。

    11 月 29 日,第二批兩只公募 REITs 產品正式發售,一經發售迅速突破了認購上限,幾乎 " 秒光 "。截至中午,建信中關村產業園 REIT 認購規模超 30 億,華夏越秀高速公募 REIT 認購規模約 20 億,均實現逾 10 倍超募。根據最新從渠道獲得的消息,建信中關村產業園 REIT 網上認購規模已超過 90 億,配售比低于 2.87%;華夏越秀高速公募 REIT 網上認購規模也超過了 70 億,配售比低于 3%。

    這么多的資金來源于哪?有渠道人士告訴財聯社記者,來自機構的資金,或是此次公眾投資者認購 " 瘋狂 " 的主要原因。

    兩只公募 REITs 再遭 " 瘋搶 "

    經過戰略配售、網下發售,第二批公募基礎設施投資基金(REITs)昨天起面向公眾投資者發售。財聯社記者從渠道獲悉,僅華夏越秀高速公募 REIT 和建信中關村產業園 REIT 面向公眾投資者發售的份額均已實現超募。

    截至中午時分,建信中關村產業園 REIT 網上認購規模已超過 30 億元,華夏越秀高速公募 REIT 也約 20 億元。

    下午這兩只產品持續發力,根據最新從渠道獲得的消息,建信中關村產業園 REIT 面向公眾投資者發售部分認購規模已超過 90 億,華夏越秀高速公募 REIT 認購規模也超過 70 億,合計規模超過 160 億元。

    根據銷售渠道提供的信息,建信中關村產業園 REIT 面向公眾的發售份額為 0.81 億份,發行價格為 3.2 元,而該網上認購部分全天認購規模逾 90 億元,配售比例低于 3%。

    華夏越秀高速公募 REIT 面向公眾發售的份額為 0.27 億份,發行價格為 7.1 元,該基金全天公眾認購規模超 70 億元,配售比例低于 3%。

    在基金發行趨于冷卻的時候,兩只公募 REITs 產品創下發行 " 小高峰 ",這么多資金又來源于哪里呢?

    有渠道人士告訴記者,來自保險、券商等機構資金為此次面向公眾投資者的認購助力不少。" 因為額度有限,機構參與意愿強,戰略投資者和網下投資者買入也是‘困難重重’,很多機構沒參與上,或沒有買夠,就來分食公眾投資者認購這塊的蛋糕了。"

    事實上,這種情況在首批公募 REITs 發行的時就有顯露端倪。

    網下認購火爆

    公募 REITs 的發行由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。11 月 19 日,華夏越秀高速 REIT、建信中關村產業園 REIT 進行了網下投資者詢價,從詢價的情況來看,可謂是相當火爆。

    建信基金 11 月 23 日發布的《建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告》顯示,剔除無效報價后,建信中關村產業園 REIT 有 53 家網下投資者,管理配售對象 110 個,報價區間為 2.851 元 / 份至 3.350 元 / 份,擬認購份額數量總和為 106.18 億份,為初始網下發售份額數量的 56.35 倍。

    同日,華夏基金發布的基金發售公告顯示,剔除無效報價后,華夏越秀高速 REIT 網下投資者有 40 家,管理配售對象 95 個,報價區間為 6.512 元 / 份至 7.499 元 / 份,擬認購數量總和為 27.841 億份,為初始網下發售份額數量的 44.19 倍。

    而認購火爆的原因也是由多方面因素組成。在華南一位公募基金人士看來,一方面,首批 9 只公募 REITs 產品的整體較好的表現,增強了投資者的信心;另一方面,在這兩只公募 REITs 網下詢價前夕,銀保監會下發了《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,而保險機對參與 REITs 投資展現了濃厚的興趣。

    " 當然最為關鍵的一點還是項目本身的優質在其中的推動作用。"上述人士表示,首批公募 REITs 從發行階段就已經展現出分化,受關注的程度與項目本身息息相關。

    第二批公募 REITs 的底層資產分別為湖北武漢的漢孝高速和北京市海淀區中關村軟件園的 3 棟物業。

    根據建信中關村產業園 REIT 招募說明書中披露的可供分配金額測算,建信中關村產業園 REIT 項目價值為 33.41 億元(其中包括 4.61 億元固定資產貸款),2021 年投資人凈現金流年化分派率為 4.19%,2022 年投資人凈現金流年化分派率為 4.34%。

    而從漢孝高速近幾年營收情況看,收費公路作為重要的基礎設施收益水平相對穩定。根據華夏越秀高速公募 REIT 公告中可供分配金額測算報告,項目 2021 年 10-12 月和 2022 年度期間的預測年化分派率分別為 7.70% 和 7.87%,能為投資者提供相對穩健的現金流。

    首批產品表現已現分化

    從首批基礎設施公募 REITs 產品運行情況看,9 只產品整體運行平穩。

    在 6 月 21 日上市后,這 9 只公募 REITs 一上市就受到了市場的追捧,其中博時招商蛇口產業園 REIT 以 14.72% 的漲幅領漲,中航首鋼生物綠能 REIT 次之,全天漲幅達 9.95%。從總成交額來看,全天 9 只公募 REITs 總成交額達到 18.6 億元。

    在隨后的運行中,首批公募 REITs 一度遭遇破發。不過在近期公募 REITs 遭遇爆炒,以中航首鋼生物綠能 REIT 為例,在 9 月 13 日之后,連續 7 個交易日出現了上漲,多個交易日的漲幅超過 3%,場內價格一度達到 18.55 元。不過在 9 月 27 日和 28 日的 2 個交易日里分別大跌 4.89%、5.40%。

    富國首創水務 REIT 出現了同樣的情況,其場內價格也一度達到 4.827 元,而在 9 月 27 日和 9 月 28 日遭遇大跌,兩天跌幅分別為 4.93% 和 3.99%。在遭遇爆炒之后,9 只公募 REITs 暫時得以平穩運行。

    總體來看,截至 11 月 29 日,在運行近 5 個月多以來,除平安廣州廣河 REIT 出現折價外,其余 8 只公募 REITs 的場內價格較首發上市價格均有所提升。

    分紅方面,目前已有 3 只產品公告首次分紅。11 月 26 日,博時招商蛇口產業園 REIT 公告稱,截至 9 月 30 日,其可供分配金額為人民幣 2743.30 萬元,本次分紅比例為 90%,按照本次分紅比例計算的應分配金額為 2468.97 萬元;該基金采取現金分紅方式,分紅方案為每 10 份基金份額分紅 0.2740 元。

    11 月 12 日,中金普洛斯 REIT、中航首鋼綠能 REIT,兩只產品相繼披露分紅公告,均采取現金分紅方式,分紅方案分別為每 10 份基金份額分紅 0.5220 元、每 10 份基金份額分紅 5.1514 元。

    穩賺不賠?已有底層資產虧損

    在目前的宏觀環境下,公募 REITs 底層資產類別的成長性、現金流穩定性的優勢凸顯。盡管公募 REITs 火爆,但是其風險也不容小覷。

    在百嘉基金副總經理王群航看來,公募 REITs 存在兩類風險,一是基礎設施基金風險,包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險等;二是基礎設施項目相關風險,包括基礎設施項目管理風險、行業政策風險、市場風險等。

    當一只 REITs 出現價格暴漲的時候,其 IRR 會下降,此時買入的投資者在價格轉跌的時候會產生賬面浮虧,同時其持有期收益率也會較一級發行時有所降低。

    一家大型公募人士告訴財聯社記者,公募 REITs 在發行時得到了配置資金的青睞,但絕不代表上市交易后依然會得到交易資金的認可。如部分封閉期較長的公募基金,在發行時得到了大量資金申購,甚至啟動確認比例配售,但上市交易后,由于封閉期較長,時間成本過高,依然可能折價交易。

    因此,從公募 REITs 發行時得到認可,推導出上市后其二級市場價格會上漲,是沒有依據的,對于公募 REITs 二級市場的交易價格要理性看待。

    此外,考慮到經營權類 REITs 獨特的產品形態,各機構對于其投資價值的看法在短期可能仍不統一,這可能也會帶來價格上的波動。最后,也應注意到目前已經公示的首批產品在外部配售比例和管理人方案上的差異,可能也會對各自的產品流動性和增長預期造成影響。

    公募 REITs 并非穩賺不賠,也表現在底層資產的盈利情況上。從首批 9 單公募 REITs 在交易所陸續披露上市后的首份季報情況看,雖然有 8 個項目均實現了盈利,但在第三季度,華安張江光大 REIT 卻虧損 570.8 萬元,可供分配金額也僅為 2218 萬元。

    由此,多家公募基金還建議投資者理性投資,不要盲目追高或殺跌,公募 REITs 因為分紅預期較為穩定,因此適合長期持有獲取分紅收益,并不適合作為交易品種。

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